14/07/2004

OF APPEAL (CIVIL, INFERIOR)

SCIBERRAS PHILIP

DEBRINCAT HILDA (APPELLANTI) vs FARRUGIA MARIO ET (APPELLAT)

N/A

FINAL JUDGEMENT

DEBRINCAT HILDA (APPELLANTI) vs FARRUGIA MARIO ET (APPELLAT) - 5/2001/1 - TAL-APPELLI CIVILI (INFERJURI), GHAWDEX

LOKAZZJONI, GUSTIFIKAZZJONI GHAL MOROZITA` FIL-HLAS TAL-KERA - LOKAZZJONI, META L-INKWILIN JISTA` JZOMM IL-KERA - LOKAZZJONI, PATTIJIET LI JKUNU AKTAR VANTAGGJUZI GHALL-INKWILIN MINN DAK LI JIDDISPONI L-KAP. 69 - LOKAZZJONI, RILOKAZZJONI TACITA - KONDIZZJONIJIET TAL-LOKAZZJONI - PROVA, APPREZZAMENT TAL-QORTI TAL-APPELL

F'materji ta' rilevanza jew superfluwita` ta' xhieda, Qorti tat-tieni grad bhala regola ma tiddisturbax ir-regolament tal-ewwel tribunal, jekk mhux ghal motivi gravi.

Huwa principju tad-dritt komuni kif stabbilit fl-Artikolu 1536 tal-Kodici Civili illi "jekk, meta jaghlaq iz-zmien tal-kiri, il-kerrej jibqa' u jigi mholli fit-tgawdija tal-haga mikrija lilu, jinghad li l-kiri gie mgedded tahtl-istess kondizzjonijiet u bl-istess jeddijet u obbligi, ghal zmien meqjus kif jinghad fl-artikolu1532 . ."

Minn dan il-provvediment huwa desumibbli illi l-ligi stess trid li meta l-kirja tkompli, anke tacitament, oltre l-perijodu stipulat, din tibqa' regolata mill-istess kondizzjoniiet tal-lokazzjoni li, skond il-ftehim, kienu jimperaw. Li jfisser li l-kondizzjonijiet u modalitajiet tal-kirja ghandhom jigu konsiderati li jibqghu validi u veljanti.

Jekk dan hu hekk il-kaz skondil-ligi civili maggorment, imbaghad, l-istess principju huwa tutelat bil-ligi specjali, fl-artikolu3 tal-Kap 69 li a propozitu jipprovdi li "sid il-kera ta' xi fond ma jistax, meta jaghlaq iz-zmien tal-kiri (sew jekk dan iz-zmien ikun skond il-ftehim legali, skond l-uzu, jew imnissel mid-disposizzjonijiet ta' din l-Ordinanza), jirrifjuta li jgedded il-kiri jew li jgholli l-kera jew li jaghmel kondizzjonjiet godda ghat-tigdid tal-kiri minghajr il-permess tal-Bord". F'dan il-kuntest l-istess Kap69 jipprovdi l-procedura li trid tigi segwita skond l-Artikolu 14 ghal tibdil tal-kondizzjonijiet ezistenti jew ghall-imposizzjoni ta' kondizzjonijiet godda.

Huwa pacifikament akkolt fil-gurisprudenza in linea ta' principju illi obbligu primarju tal-kerrej li jkun qed igawdi fond lokat liluhuwa l-hlas tal-kera lis-sid, u f'kull kaz dan mhux aktar tard miz-zmien prefiss mil-ligi. Xort'ohra jkun hemm morozita` fis-sens tal-ligi. Hekk, per ezempju, l-kerrej ma jistghax izomm il-kera ghaxjippretendi li kellu jeddijiet kontra s-sid. Dan ghaliex il-kerrej m'ghandux dritt jirrifjuta li jhallas il-kera.

Tajjeb pero` li jigi sottolinejat ukoll illi meta jkun hemm cirkostanzi li jiggustifikaw l-atteggjament tal-inkwilin tan-nuqqas tieghu li josserva l-obbligi, huwa ma jiddekadiexmid-dritt tieghu biex tigi mgedda l-lokazzjoni.

Jekk il-partijiet jadottaw kondizzjoni aktarvantaggjuzi ghall-inkwilin minn dak provdut fil-Kap. 69 tali kondizzjonijiet aktar vantaggjuzi ghandhom japplikaw.

F'din il-kawza il-ftehim lokatizzju kien jiddisponi li l-kerrej kien ikun moruz jekk jonqos milli jhallas tliet skadenzi kera. Il-Qorti qieset li f'tali cirkostanzi ma kellux japplika d-dispost tal-Kap. 69 fis-sens li zewg skadenzi kienu sufficjenti, izda l-Qorti qieset li l-kerrej kellu jkun moruz fi tliet skadenzi.

F'materja fejn il-ligi trid li tissalvagwardja d-dritt tas-sid ghall-hlas tal-kera li hu wiehed mill-obbligi principali ta' l-inkwilin, is-sanzjoni ultima ta' l-izgumbrament hi naturalment mehtiega u ghandha tigi applikata, imma dan biss f'dawk il-kazijiet fejn il-ligi strettament timponiha. Id-dicitura tal-ligi ghandha tigi allura applikata imma l-interpretazzjoni li ghandha tinghata ghandha tkun ristrettiva, anke jekk korretta. Dan ghaliex is-sanzjoni ta' l-izgombru ma hijiex mahsuba fil-ligi bhala xi vantagg li jista' jakkwista s-sid bhalakonsegwenza tan-non pagament tal-kera fit-terminu stabbilit, imma bhala deterrent biex l-inkwilin jadempixxi l-obbligu tieghu li jhallas il-kera. Hu ghalhekk li l-gurisprudenza hi konkordi li ma timponix is-sanzjoni ta' l-izgumbrament f'dawk il-kazijiet fejn id-dispost tal-ligi ma jkunx gie osservat bi precizjoni jew fejn ic-cirkustanzi jkunu tali li l-inkwilin ikun legalment gustifikat fl-inosservanza ta' l-obbligi kontrattwali tieghu.