20/10/2003

OF APPEAL (CIVIL, INFERIOR)

SCIBERRAS PHILIP

BRIFFA GEORGE ET vs CAMILLERI ERNEST

N/A

FINAL JUDGEMENT

BRIFFA GEORGE ET vs CAMILLERI ERNEST - 2211/1997/1 - TAL-APPELLI CIVILI (INFERJURI), MALTA

LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - ELEMENTI TA` - LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - KONDIZZJONIJIET GHANDHOM JIGU VALUTATI SKOND IN-NATURA TAL-KIRJA - LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - KONDIZZJONIJIET IRIDU JIGU VALUTATI LKOLL FLIMKIEN - LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - QUANTUM TAL-KERA GHANDU JIGI VALUTAT SKOND IR-REGOLI TAS-SUQ

Hi gurisprudenza tradizzjonali illi l-Artikolu 1530(1) tal-Kodici Civili jidderoga mill-principju "resoluto jure dantis solvitur et jus accipientis".

Il-kriterju li kellu jigi adottat fil-kejltal-quantum tal-kera kellu jkun allaccjat mal-konsiderazzjoni tar-regoli tas-suq. Dan ghaliex bhalafatt ma hemmx dubbju li kienet tezisti l-possiblita`, specjalment fir-rigward ta' fondi kummercjali, fejn kien hemm certa liberta` fis-suq hieles li kienet tippermetti n-negozjar ta' l-ammont originali ta' kera b'certi determinati cirkostanzi, u dan kien fattur importanti u jista' wkoll ikun determinanti biex tigi evalwata l-gustizzja tal-kera miftehma u jekk din kienetx jew le ingustament tippregudika d-direttarju u/jew is-sid.

Skond il-gurisprudenza prevalenti, imbaghad, il-quantum tal-kera, ghalkemm meqjus bhal element l-aktar importanti u vitali fl-ezercizzju biex jigi stabbilit jekk il-kundizzjonijiet tal-kirja kienux jew le gusti, ma kienx pero` l-uniku element li kellu jigi konsiderat. Kif ritenut, "hemm aspetti ohra tal-ftehim li setghu kienu daqstant vitali fid-deliberazzjoni tal-Qorti biex tasal ghall-konkluzjoni jekk il-kirja kenitx jew le wahda gusta".

Gustament, f'kazijiet konsimili, kien gie osservat in linea generali illi kien dmir ta' l-enfitewta "li jiehu hsieb, jiehu kura ragonevoli ta' l-interessi tas-sid, ghax altrimenti din tkun interpretazzjoni ta' ligi li timporta virtwalment konfiska "in aeternum" ghall-proprjetarju; interpretazzjoni brutaliu indifferenti li ma ghandiex tigi segwita".

L-istess obbligu kien jinkombi lill-inkwilin prospettiv. Hu fl-interess taz-zewg kontraenti li meta jikkontrattaw jassiguraw li l-kirja tkun "on fair conditions". Kondizzjonijiet li kellhom ikunu gusti kemm oggettivament fir-rigward tan-negozju konkjuz, kif ukoll soggettivament fir-rigward tad-direttarju li kellu eventwalment ikun kostrett li jirrikonoxxi dik il-kirja jekk tkun taht kundizzjonijiet gusti. L-interess taz-zewg kontraenti johrogproprju minn dan ir-riskju reali li dik il-kirja "ma tkunx tiswa" fir-rigward tas-sid direttarju, ughalhekk tigi bla ebda effett fil-konfront tieghu. U taht dan l-aspett hu ovvju illi l-interess ta' l-inkwilin hu ferm akbar minn dak ta' l-enfitewta li, bhala regola, terminata l-koncessjoni ma jibqghalux wisq aktar interess fil-fond u fil-kirja.

L-apprezzament tal-kondizzjonijiet li tahthom tkun saret il-kirja, konsiderati fl-assjem taghhom, kellu jkun wiehed oggettiv, kemm jista' jkunbazat fuq elementi fattwali, ghalkemm mhux eskluz l-involviment ta' indagini soggettiva dwar l-elementi li jkunu ddeterminaw l-"idem placitum consensus" meta jkun gie finalizzat il-ftehim tal-kiri.It-test veru kellu jkun fir-risposta ghad-domanda jekk il-ftehim, fil-komplessita` tieghu, kienx jitqies vantagguz mis-successur fit-titolu li kieku kien qed jaghmlu hu flok il-lokatur. Minn dan seta' jigi stabbilit jekk il-kirja kenitx taht kondizzjonijiet gusti jew ingusti.

Hawnhekk gie ritenut li l-kirja ma kienetx saret that kondizzjonijiet gusti ghaliex:

1. Il-konvenut gie koncess mill-enfitewta lokatur il-fakolta` li jaghmel dawk l-alterazzjonijiet li kien jidhirlu necessarji.

2. Ma saru l-ebda restrizzjonijiet fuq il-kerrej, ad exemplum dik koncernanti l-aspett tas-sullokazzjoni jew cessjoni tal-kirja; jew li ittiehed hsieb tal-inkluzjoni ta' mizuri li jahsbu ghal zidiet perjodici tal-kwantum tal-kera.

3. Il-fond kien detenut mic-censwalist kien jintuzaghal skopijiet ta' abitazzjoni izda l-lokazzjoni kienet wahda ad uzu kummercjali. Konsiderat dan il-fatt mill-perspettiva tal-ligi specjali dan ifisser illi l-kerrej huwa protett in vista ta' dak li jinghad fl-Artikolu 12 tal-Kap 69. Li jfisser ukoll illi s-sid huwa ristrett billi ma jkunx jista' jitlob il-pussess lura tieghu jekk per ezempju ikun iridu ghal htigijiet tieghu jew ta' xi membru tal-familja.

Il-Qorti qieset li kull wahda minn dawn ir-ragunijiet tista' titqies lesiva ghall-interessi tal-atturi sidien. U kif inhu saput "raguni wahda hija bizzejjed biex twassal lill-Qorti ghall-konkluzjoni li l-lokazzjoni tkun saret taht kondizzjonijiet ingusti".