25/10/2004

CIVIL COURT, FIRST HALL

AZZOPARDI JOSEPH

FORMOSA JOHN ET vs SAPIANO DR. GEORG ET

N/A

FINAL JUDGEMENT

FORMOSA JOHN ET vs SAPIANO DR. GEORG ET - 507/2002/2 - CIVIL COURT, FIRST HALL, MALTA

Yes

LOKAZZJONI, META TITQIES BHALA ENFITEWSI

L-artiklu 1498 tal-Kap. 16 jiddisponi li:

"Jekk fond jigi moghti ghal izjed minn sittax il-sena jew b'mod li l-koncessjonarju jista' jtawwal iz-zmien tal-koncessjoni ghal izjed minn sittax il-sena u fil-kaz il-wiehed jew l-iehor taht kondizzjonijiet li jaqblu izjed mad-disposizzjonjiet ta' l-artikli li gejjin f' dan it-titolu (fuq l-Enfitewsi) milli ma' dawk dwar il-kuntratti ta' kiri il-koncessjoni titqies li hija ta' enfitewsi, ghalkemm il-partijiet ikunu tawha isem ta' kiri u din il-koncessjoni hija nulla jekk tigi maghmula xorta ohra milli b' att pubbliku."

Mhux bizzejjed lil-kuntratt ikun ghal perjodu li jeccedi s-sittax il-sena biex jigi dikjarat li hu enfitewsi izda hemm bzonn ukoll ghal dan il-ghan li l-kondizzjonijiet globali tal-kuntratt ikunu iktar jixhbu lil dawkta' enfitewsi milli ta' lokazzjoni. F'dan is-sens il-Ligi taghna hija differenti minn dik Taljana per esempju illi tassattivament tghid li l-lokazzjoni ma tistax tinghata ghal perjodu li jeccedi t-tletin sena.

Ma hemmx ghalfejn jinghad li legalment hemm differenza kbira bejn iz-zewg kuntratti. Il-legislatur kellu probabilment zewg ragunijiet ghaliex illegisla hekk l-artiklu fuq imsemmi, wahda raguni fiskali u cioe' ried jevita li l-partijiet ma jhallsux boll billi minflok jikkuntrattaw enfitewsi isemmu l-istess kuntratt lokazzjoni u barra minn hekk meta kuntratt ikollu certu tul hu importanti li jkun insinwat biex ma jkunx hemm il-periklu li l-iskrittura tintilef u ma tkunx disponibbli meta jinqala' l-kaz. Hu x'inhu pero' hu car li mhux bizzejjed li jkun hemm perjodu li jeccedi s-sittax il-sena biex isir b'att pubbliku taht piena ta' invalidita'.

Bazikament id-differenzabejn iz-zewg kuntratti hija li fl-enfitewsi l-utilista hu meqjus bhala s-sid fil-perjodu enfitewtikuu ghandu prattikament biss l-obligu li jhallas ic-cens fil-waqt li fil-lokazzjoni l-principju jibqa' li s-sid jibqaghlu l-obbligazzjonijiet ta' sid u l-kerrej jista' biss juza l-oggett mikri. Ghalhekk wiehed irid ihares lejn il-ftehim in kwistjoni fil-fond biex jara lil liema kuntratt dan jixbahl-iktar.

Il-Ligi taghna ma taghmel eba divjet ta' lokazzjoni itwal minn certu perjodi, hlieffil-kaz ta' uzu fruttwarji .... u pusessuri taht titolu rizolubili ... .. Ghalhekk il-lokazzjoni ta' fondi urbani u rustici tista' ssir ghal kwalunkwe zmien, twil kemm ikun twil purke jkun determinat u jkun jirrizulta minn att pubbliku jew min skrittura privata jekk jeccedi sentejn fil-kaz ta' fondi urbani ...

Ghalhekk irid jigi ezaminat jekk il-kondizzjonijiet tal-kuntratt in kwistjoni jixbhux iktar kuntratt ta' lokazzjoni jew ta' enfitewsi.

Kuntratt ta' lokazzjoni skond l-artiklu 1526 tal-Kap 16 huwa;

Kuntratt li bih wahda mill-partijiet tintrabat li taghti lill-ohra t-tgawdija ta' haga, ghal zmien miftiehem u b'kera miftiehem, li din il-parti tintrabat li thallas ghaliha.

Kuntratt ta' enfitewsi skond l-artiklu 1494 hu kuntratt li bih wahda mill-partijiet ... taghi lill-parti l-ohra, ghal dejjem jew ghal zmien bi hlas ta' kull sena determinat jew b'cens determinat illi din tal-ahhar tintrabat li thallas lilha fi flus jew f'oggetti bhala rikonoxximant tad-dominju...

Hawnhekk l-obligazzjonijiet tal-partijiet elenkati fil-kuntratt kienu pjuttost limitati. Is-sid obliga ruhu li jpoggi kcina gdida fil-waqt li l-konvenuti obligaw ruhhom illi jaghmel ix-xoghlijiet l-ohra biex jirrendi l-fond abitabbli. Ghalkemm is-solitu dan isir f'kuntratt ta' enfitewsi, ma hemm xejn fl-artikoli li jirrigwardjaw il-kera li jipprojbixxu klawsoli bhal dawn, anzijsiru spiss. Anke l-klawsola li tipprojbixxi lill-konvenut li jissulloka ma hijiex projbiti f'kuntratt ta' kiri ghalkemm bhal dawk imsemmija iktar qabel, trid tissemma' fil-kuntratt ghaliex jekk ma tigix inkluza japplika l-kuntrarju. Ghalhekk jista' jinghad li l-kondizzjonijiet li ma humiex parti mill-kuncett ta' lokazzjoni xorta wahda jistghu ikunu parti minn tali kuntratt jekk jitnizzlu u m'humiex projbiti mill-ligi fir-rigward. Mill-banda l-ohra mbaghad dik li l-konvenut ma jbiddilx id-destinazzjoni tal-fond hija indubbjament inkompatibbli ma' kuntratt ta' enfitewsi ghaliex l-enfitewta huwa, fil-perjodu enfitewtiku prattikament is-sid.