19/11/2001

OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR)

SAID PULLICINO JOSEPH, AGIUS CARMEL A., CAMILLERI JOSEPH D.

CALLEJA JOSEPH NOE vs MIFSUD JOHN

N/A

FINAL JUDGEMENT

CALLEJA JOSEPH NOE vs MIFSUD JOHN - 1236/1993/1 - OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR), MALTA

ENFITEWSI, L-UTILISTA MARBUT BL-OBBLIGI TAS-SID - ENFITEWSI, OBBLIGU TAD-DIRETTARJU LI JIPPARTECIPA FL-ISPEJJEZ TA` RIPARAZZJONI - ENFITEWSI, OBBLIGU TAL-UTILISTA LI JZOMM IL-FOND FI STAT TAJJEB WAQT L-ENFITEWSI - PROVA, RAPPORT PERITALI

Kemm il-kostatazzjonijiet tal-perit tekniku nominat mill-Qorti kif ukoll il-konsiderazzjonijiet u opinjonijiet esperti tieghu jikkostitwixxu skond il-ligi prova ta' fatt li kellhom bhala tali jigu meqjusa mill-Qorti. Il-Qorti ma kenitx obbligata li taccetta r-rapport tekniku bhala prova determinanti u kellha dritt li tiskartah kif setghet tiskarta kull prova ohra. Mill-banda l-ohra pero', huwa ritenut minn dawn il-Qrati li kellu jinghata piz debitu lill-fehma teknika ta' l-espert nominat mill-Qorti billi l-Qorti ma kellhiex leggerment tinjora dik il-prova. Hu manifest mill-atti u hu wkoll sottolinejat fir-rikors ta' l-appell illi l-mertu tal-prezenti istanza kien kollu kemm hu wiehed ta'natura teknika li ma setghax jigi epurat u deciz mill-Qorti minghajr l-assistenza ta' espert in materja. B'danakollu dan ma jfissirx illi l-Qorti ma kellhiex thares b'lenti kritika lejn l-opinjoni teknika lilha sottomessa u ma kellhiex tezita li tiskarta dik l-opinjoni jekk din ma tkunx wahda sodisfacentement u adegwatament tinvesti l-mertu, jew jekk il-konkluzjoni ma kenitx sewwa tirrizolvi l-kwezit ta' natura teknika.

Ic-censwalista huwa obbligat mhux biss li fiz-zmien li jmiss irodd il-fond fl-istat tajjeb imma wkoll li matul iz-zmien tal-koncessjoni izomm fi stat tajjeb l-istess fond. Konsegwentement il-padrun dirett ghandu azzjoni kontra l-enfitewta anki fil-kors ta' l-enfitewsi biex jikkostringieh li jovvja ghall-kawzi ta' deterjorament tal-fond. Imma din l-azzjoni ghandhatigi ammessa biss meta x-xogholijiet li l-enfitewsa jkun naqas milli jaghmel, ikunu ta' natura urgenti.

Ghalkemm fil-prattika u fl-origini ta' l-enfitewsi fil-patt tal-konservazzjoni tal-fond fi stat tajjeb jidhlu bhala obbligu, oltre l-ispejjez necessarji, anki dawk li jissejhu miljoramenti,u prattikament l-enfitewsi tinghata ghal dan l-iskop, eppure skond il-ligi taghna (kontrarjament ghal dik Taljana) dan l-obbligu huwa biss accidentali; fis-sens illi dak l-obbligu ma jezistix jekk ma jkunx hemm patt espress dwaru.

Il-kompitu u l-obbligu ta' l-utilista kif jemergi mil-ligistess u cjoe' li timponi fuqu d-doveri elenkati fl-artikoli 1505 u 1507 tal-Kodici Civili m'ghandhiex thalli dubju dwar liema huma l-obbligi rikjesti minnu. Fit-terminu ta' l-artikolu 1505 tal-KodiciCivili, l-utilista ghandu jzomm u fiz-zmien li jmiss irodd il-fond lura fi stat tajjeb. Inoltre fit-termini ta' l-artikolu 1507 ta' l-istess Kodici hu dmir tieghu li jesegwixxi kull obbligu li skondil-ligi ghandhom is-sidien ta' bini jew artijiet.

Jekk wiehed jabbina dawn iz-zewg obbligi flimkien, facilment jifhem ghaliex fid-dottrina kif ukoll fil-gurisprudenza ta' dawn il-Qrati, gie deciz li l-obbligu ta' l-utilista ma jieqafx filli jaghmel ix-xoghol ta' manutenzjoni ta' rutina, izdali minn zmien ghal zmien, skond il-htiega, jaghmel dak kollu necessarju biex il-fond jinzamm fi stat tajjeb ta' manutezjoni u anke li jimmeljorah jekk dan ikun il-kaz. Jigifieri, jekk il-fond soggett ta' l-enfitewsi jipprezenta difetti, hsarat jew nuqqasijiet ohra, id-dover tac-censwalist, ta' l-utilista, huwa illi ma jhallihx jiddeterjora, li jirreparah u li jimmeljorah.

Dan l-obbligu ta' l-utilista li ma jhallix il-fond jiddeterjora, johrog mill-oneru tieghu illi jippossjedi "uti dominus". Kellu allura l-obbligu li jaghmel dak kollu li kien mehtieg biex il-fond jinzamm fi stat tajjeb ta' manutezjoni. Obbligu li f'dan il-kaz kien johrog mhux biss mil-ligi imma wkoll mill-patt espress. Kien ovvju illi bin-nuqqas ta' manutenzjoni hsara, anke jekk tkun antecedenti ghall-koncessjoni enfitewtika, tiddeterjora. Dan kollu pero' kellu jitqies fid-dawl tal-proviso ta' l-artikolu 1570 illi f'kaz li ghall-ezekuzzjoni ta' dan l-obbligu ta' tgawdija "uti dominus" tkun mehtiega spizakbira u l-enfitewsi tkun ghal zmien, il-Qorti tista' fuq talba tac-censwalist iggieghel lill-padrundirett johrog sehem minn din l-ispiza skond ma jkunu l-pattijiet ta' l-enfitewsi, z-zmien li jkunbaqa' biex tispicca, is-somma tac-cens u cirkostanzi ohra tal-kaz.

Direttarju ma jkollux dritt kontra l-utilista ghar-rizarciment ta` spejjez li jaghmel fil-fond koncess in enfitewsi jekk ma jurix li tali xogholijiet kellhom jigu mwettqa mill-utilista. Ghalhekk hu ma jkollu ebda jedd ghar-rizarciment jekk ix-xogholijiet ma jkunux mehtiega jew jekk ikun hemm ftehim ad hoc mal-utilista.