24/09/2004

OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR)

DE GAETANO VINCENT, DEPASQUALE ANTON, MAGRI ALBERT J.

GRIMA JOSEPH ET vs GERMAN BRIAN

N/A

FINAL JUDGEMENT

GRIMA JOSEPH ET vs GERMAN BRIAN - 2422/1999/1 - OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR), MALTA

HAJT DIVIZORJU, ESTENSJONI TA` - SERVITU`, ALTIUS NON TOLLENDI - SERVITU`, DAWL - ESTENSJONI TAL-HAJT DIVIZORJU - SERVITU`, PROSPETT - ESTENSJONI TAL-HAJT DIVIZORJU

Ma hemmx dubbju li komproprjetarju ta' hajt divizorju jista` jgholli l-hajt komuni bejn il-proprjeta` tieghu u dik tal-gar kemm-il darba jhallas l-ispejjes ghat-titligh tal-hajt, ihallas l-ispejjes biex tinzamm fi stat tajjeb ta' tiswija l-bicca li taqbez il-gholi tal-hajt komuni, u jaghmel, a spejjes tieghu, dawk ix-xogholijiet mehtiega biex jassigura li l-hajt jkun jiflah il-piz zejjed. Dan id-dritt hu moghti bl-Artikolu 414 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta.

Hawnhekk izda qamet il-kwistjoni l-atturi kellhomx dritt ta' servitu` ta' prospett u dawl minn bieb u tieqa fil-proprjeta` taghhom in forza ta' liema huma setghu kellhom id-dritt li jzommu lill-konvenut, qua komproprjetarju tal-hajt komuni, li jgholli l-istess hajt billi b'hekk ikun qed jostakola l-"allegat" dritt ta' prospett u d-dritt ghad-dawl.

Il-bieb u tieqa ma kienux junsabu fil-hajt komuni li jaqsam iz-zewgfondi izda fil-fond proprjeta` ossia binja ta' l-istess atturi li tinsab zewg metri boghod mill-istess hajt divizorju.

L-Artikolu 400 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta jipprovdi li servitu` hija jedd stabbilit ghall-vantagg ta' fond fuq fond ta' haddiehor, sabiex isir uzu minn dan il-fond ta' haddiehor jew sabiex ma jithalliex li sidu juza minnu kif irid. Bhala regola s-sidien ta' proprjetajiet adjacenti jistghu jistabilixxu kull servitu` li ma tkunx kuntrarja ghall-ordni pubbliku. Issa, servitu` tista` tkun affermattiva, meta taghti dritt lill-sid il-fond dominanti li jinqeda bil-fond servjenti, bhal ma huma d-dritt ta' passagg, id-dritt ta' prospett, id-dritt ta' mili ta' ilma uohrajn, jew tista` tkun negattiva meta tikkonsisti fil-jedd li wiehed ma jhallix lill-sid il-fond servjenti jinqeda bih kif irid bhal ma huwa d-dritt li tipproibixxi wiehed jibni fuq certa art jew lima jibnix aktar minn certu gholi.

It-Tieni inciz tas-Sub-Titolu I tat-Titolu IV tat-TaqsimaI tat-Tieni Ktieb tal-Kodici Civili jitkellem "Fuq hitan u fossijiet li jifirdu fond minn iehor ta'ma' gembu" u hemm insibu r-regoli, li wiehed jista' jsehhilhom ta' 'bon vicinat', li ghandhom jigu osservati mis-sidien ta' proprjetajiet jew fondi adjacenti. Fost dawn hemm ir-regola li "Ebda wiehedmill-girien ma' jista', minghajr il-kunsens ta' l-iehor, jaghmel twieqi jew aperturi ohra fil-hajt divizorju." (Art. 425). Daqstant fit-Tieni inciz ta' l-istess Sub-Titolu nsibu r-regoli li ghandhom jiggwidaw il-proprjetarji ta' fondi adjacenti dwar id-distanza li ghandha tinzamm mill-hajt divizorjumeta jinfethu twieqi jew aperturi ohra fil-proprjeta` in kwistjoni.

Minn dan naraw li l-ligi stess timponi restrizzjonijiet fuq l-uzu tal-proprjeta` billi komproprjetarju ta' hajt komuni li jaqsam il-fond tieghu minn dak tal-gar ma jistghax jiftah aperturi f'dak il-hajt billi dawn jaggravawlill-gar u jissoggettawh mhux biss ghall-inkonvenjenza tal-prospett ezercitat minn sid il-fond adjacenti izda wkoll jistghu jirrestringu jew ixejnu d-dritt ta' l-istess gar milli jizviluppa l-prprjeta` tieghu sal-hajt divizorju. L-istess provvedimenti jiddisponu li proprjetarju ma jistax jiftah aperuti fil-fond proprjeta` tieghu, jekk mhux f'distanza permessa mill-ligi; - biss dement li dawn l-istess aperturi huma irtirati mill-hajt divizorju, il-ligi ma timponi ebda restrizzjoni.

Ghaldawn ir-regoli, pero`, hemm l-eccezzjonijiet li huma s-servitujiet li jaghtu drittijiet reali lill-sid il-fond fuq fond adjecenti. Infatti sid fond adjacenti jista' jakkwista drittijiet, kontra r-regoli enuncjati mill-ligi, jew permezz tal-ligi nfisha jew bil-fatt tal-bniedem. Hekk per ezempju sidien ta' fondi adjacenti jistghu jikkoncedu certa drittijiet wiehed lill-iehor permezz ta' att pubblikubhal meta tinghata l-fakolta` lill-wiehed mis-sidien li jiftah tieqa fil-hajt divizorju. Dan id-dritt jista' ukoll jinholoq "per destinazzione di padre di familja" u cioe` meta zewg fondi jkunu jappartjenu lill-sid wiehed u jigu trasferiti lill-zewg proprjetarji differenti b'certa servitujiet inerenti. Id-dritt jista` ukoll jigi akkwistat bi preskrizzjoni.

L-atturi kienu qed jirreklamaw is-servitu ta' prospett u ta' dawl in forza, u bhala konsegwenza, tal-provvedimenti tas-servitu maghrufa bhala "altius non tollendi" billi ippretendew li l-konvenut ma kellux il-fakolta` li jezercitad-dritt moghti lilu bl-Artikolu 414 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta li jitkellem dwar id-dritt ta'kull komproprjetarju li jgholli l-hajt komuni. Din is-servitu`, izda, hija servitu` li ma tidhirx ughalhekk tista` tigi akkwistata jew b'titolu, jew, in kwantu hija servitu` negattiva, tista` wkolltigi akkwista bi preskrizzjoni minn dak inhar li l-pussess jibda jigi ezercitat wara li s-sid tal-fond dominanti, b'ittra ufficjali, protest, jew att gudizzjarju iehor, ma jkunx halla lis-sid tal-fondservjenti jinqeda bih kif irid. (Artikolu 463(2)).

Fil-kaz in ezami kien jirrizulta li t-tieqa u l-bieb kienu jinstabu fil-fond tal-attur u mhux fil-hajt divizorju u bhala tali ma setghux jigu kunsidrati bhala servitu` billi ma kienet qed jigi ezercitat ebda jedd fuq il-fond tal-konvenut. Unkwantu kien qed jigi reklamat dritt ta' "altius non tollendi" minhabba xi dritt ghad-dawl jew prospett reklamat, gie osservat li ma kienx jirrizulta li kien hemm xi att pubbliku li jistabilixxi dand-dritt jew li l-konvenut, qua sid il-fond "servjenti", gie interpellat biex ma jinqedix bid-drittijiet tieghu kif koncess mil-ligi. Il-Qorti ghalhekk qieset li kien jibqa' vigenti d-dritt tal-konvenut koncess lilu bl-Artikolu 414 tal-Kap 16 b'mod li l-konvenut ma ghandu ebda divjet li jinalza l-hajt komuni.

Il-Qorti osservat ukoll li decizjoni ta' l-ewwel qorti kienet twassal ghall-konkluzzjoni guridikament insostenibbli li sidien ta' "detached houses", li l-proprjeta` taghhom tkun ilhamibnija ghall-izjed minn tlettin sena, jistghu jirreklamaw servitu "altius non tollendi" minhabba s-semplici fatt li dawn il-fondi jkollhom twieqi prospicenti l-fond adjacenti. Il-Qorti qieset li dinil-konkluzzjoni xxejjen id-dritt kontemplat fl-Artikolu 414 tal-Kap 16 tal-Ligijiet ta' Malta u ghalhekk ma qablitx maghha.