01/04/2005

OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR)

DE GAETANO VINCENT, CAMILLERI JOSEPH D., FILLETTI JOSEPH A.

ZAHRA ANGELO NOE vs PISANI VINCENT ET

N/A

FINAL JUDGEMENT

ZAHRA ANGELO NOE vs PISANI VINCENT ET - 1031/1994/1 - OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR), MALTA

LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - KONDIZZJONIJIET IRIDU JIGU VALUTATI LKOLL FLIMKIEN - LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - APPLIKAZZJONI TAL-KAP. 69 TAL-LIGIJIET TA` MALTA

L-Artikolu 1530 tal-Kodici Civili jrid jinqara kif soggett ghall-Artikolu 3 tal-Kap. 69 li jipprovdili -

"Sid il-kera ta' xi fond ma jistax, meta jaghlaq iz-zmien tal-kiri (sew jekk dan iz-zmien ikun skond il-ftehim, legali, skond l-uzu jew imnissel mid-disposizzjonijiet ta' din l-Ordinanza), jirrifjuta li jgedded il-kiri jew li jgholli l-kera jew li jaghmel kondizzjonijiet godda ghat-tigdid tal-kiri minghajr il-permess tal-Bord."

Is-suespost pero` jghodd biss sakemm il-kirja maghmula originarjament tkun saret taht kundizzjonijiet gusti.

Il-Qrati taghna ittrattaw il-kwistjoni ta' x'inhuma kundizzjonijiet gusti f'diversi decizjonijiet li pero` bosta drabi kienu jitrattawfondi kummercjali u mhux djar ta' abitazzjoni.

Biex twiegeb ghall-mistoqsija jekk il-kiri sarx 'taht kundizzjonijiet gusti' essenzjalment trid tara jekk bonus paterfamilias illi jkun sid tal-haga kienx jikriha fiz-zmien meta kriha l-uzufruttwarju taht dawk il-kundizzjonijiet. Jekk il-haga ma kienx jikriha li kieku kienet tieghu, ghax il-kundizzjonijiet ma jkunux ta' vantagg bizzejjed ghalih, mela ma ghandux jikriha meta hi ta' haddiehor u b'dawk il-kundizzjonijiet - li bihom ma kienx jorbot hwejgu - jorbot hwejjeg haddiehor.

Fil-verifika dwar jekk il-kundizzjonijiet tal-kirja kienux gusti jew le wiehed ried ihares lejn iz-zmien li fih tkun saret il-kirja: "kellha necessarjament tigi stabbilita b'ezami tac-cirkostanzi fattwali meta l-kunsens vinkolanti tal-kontraenti fil-ftehim tal-kiri holoq ir-rabta kontrattwali li biha l-fond ikun gie lokat.

Il-gustizzja ta' dawnil-kundizzjonijiet kellha temani mill-fatt illi kien obbligu ta' min kellu f'idejh proprjeta` b'titolu temporanju u kien qieghed jikkoncediha lit-terz b'titolu ta' kiri, b'mod li b'tali negozju seta'kien qed jorbot lis-successuri tieghu fit-titolu, illi jagixxi uti bonus pater familias u li jassigura li dak in-negozju ma jkunx pregudizzjevoli ghall-interessi ta' min kellu jissuccedih, f'dan il-kaz ta' l-atturi. Il-gustizzja tal-kundizzjonijiet kellha wkoll naturalment tkun inter alia riflesstan-natura tan-negozju, tar-rejaltajiet ekonomici ezistenti fil-mument meta dan jigi konkjuz, taz-zmien meta sar il-ftehim in relazzjoni ma' dak li fih il-lokatur kellu jgawdi l-fond, ta' l-istat ta'dritt li kien jezisti allura u li kien jirregola l-kiri tal-fond tax-xorta taht ezami u li iddefinielu l-potenzjal ekonomiku tieghu. Dan b'mod li wiehed ikun jista' jghid illi min kien qed izomm il-haga b'titolu temporanju kien, bil-ftehim, qieghed jaghmel att ta' amministrazzjoni gusta tal-proprjeta` li fl-ahhar mill-ahhar kienet ta' haddiehor.

Filwaqt li kellhom ikunu l-kritejri tangibbli, marbuta maz-zmien meta tkun saret il-kirja, li kellhom jiddeterminaw il-verifika tal-gustizzja tal-kundizzjonijiet li tahthom tkun saret il-kirja, l-apprezzamment ta' dawk il-kriterji kien ghal kollox imholli f'idejn il-Qorti. Apprezzament li kellu jkun wiehed oggettiv, kemm jista' jkun bazat fuq elementi fattwali, imma li mhux eskluz illi jkun jinvolvi wkoll indagini soggettiva dwar l-elementi li jkunu iddeterminaw l-"idem placitum consensus" meta jkun gie finalizzat il-ftehim tal-kiri.

Il-gustizzja tal-kundizzjonijiet kellha allura tigi stabbilita` minn ezami komplessiv tal-ftehimkollu tal-kiri u tal-kundizzjonijiet kollha li ghalihom ikun suggett. Il-ligi ma torbotx il-gustizzja tal-kiri ma' xi element partikolari, bhall-quantum tal-kera (anke jekk dan kien element essenzjali tal-lokazzjoni), jew id-dritt ta' sullokazzjoni, jew l-obbligu li jsiru benefikati. It-test verukellu jkun fir-risposta ghad-domanda jekk il-ftehim, fil-komplessita` tieghu, kienx jitqies vantaggjuz mis-successur fit-titolu li kieku kien qed jaghmlu hu flok il-lokatur. Minn dan seta' jigi stabbilit jekk il-kirja kienitx taht kundizzjonijiet gusti jew ingusti. Dan ifisser ukoll li min kellul-fond f'idejh b'titolu temporanju kellu fil-mument meta ikkonceda l-fond b'titolu ta' kera, jissalvagwardja mhux biss l-interessi tieghu, imma wkoll l-interessi tas-successuri tieghu fit-titolu. Naturalment sakemm dan kien umanament u ragonevolment possibbli u kredibbli u dejjem jekk kien il-hsiebtieghu li l-kuntratt ta' kiri li jkun ghamel kellu jorbot lis-successuri tieghu fit-titolu. Altrimenti kien liberu li jiddisponi kif ried minn dik li f'dak iz-zmien kienet proprjeta` tieghu, fis-sens li seta' jiddisponi kif ried minn dik li f'dak iz-zmien kienet proprjeta` tieghu, fis-sens li seta' jiddisponi minnha liberament favur terzi fil-limiti bil-ligi stabbiliti.