01/07/2005

OF APPEAL (CIVIL, SUPERIOR)

DE GAETANO VINCENT, CAMILLERI JOSEPH D., FILLETTI JOSEPH A.

MAGRI IMHALLEF DR. ALBERTO GIUSEPPE ET vs AEROFLOT RUSSIAN INTERNATIONAL AIRLINES

N/A

FINAL JUDGEMENT

MAGRI IMHALLEF DR. ALBERTO GIUSEPPE ET vs AEROFLOT RUSSIAN INTERNATIONAL AIRLINES - 149/1999/1 - TA' L-APPELLI CIVILI (SUPERJURI), MALTA

LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - DISPARITA` BEJN L-AMMONT TA` KERA STIPULAT U FLEJJES PERCEPITI MILL-INKWILIN TAHT KUNTRATTI TA` SUB-INKWILINAT - LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - KONDIZZJONIJIET GUSTI - LOKAZZJONI, ARTIKOLU 1530 TAL-KODICI CIVILI - SKEMA ARTIFICJALI

Biex twiegeb ghall-mistoqsija jekk il-kiri sarx 'taht kundizzjonijiet gusti ghall-finijiet ta' l-Artikolu 1530 tal-Kodici Civili, il-Qorti essenzjalment trid tara jekk bonus paterfamilias illi jkun sid tal-haga kienx jikriha fiz-zmien meta kriha l-uzufruttwarju taht dawk il-kundizzjonijiet. Jekk il-haga ma kienx jikriha li kieku kienet tieghu, ghax il-kundizzjonijiet ma jkunux ta' vantagg bizzejjed ghalih, mela ma ghandux jikriha meta hi ta' haddiehor u b'dawk il-kundizzjonijiet - li bihom ma kienx jorbot hwejgu - jorbot hwejjeg haddiehor.

Fil-verifika dwar jekk il-kundizzjonijiet tal-kirja kienux gusti jew le wiehed ried ihares lejn iz-zmien li fih tkun saret il-kirja: "kellha necessarjament tigi stabbilita b'ezami tac-cirkostanzi fattwali meta l-kunsens vinkolanti tal-kontraentifil-ftehim tal-kiri holoq ir-rabta kontrattwali li biha l-fond ikun gie lokat."

Il-gustizzjata' dawn il-kundizzjonijiet kellha temani mill-fatt illi kien obbligu ta' min kellu f'idejh proprjeta` b'titolu temporanju u kien qieghed jikkoncediha lit-terz b'titolu ta' kiri, b'mod li b'tali negozju seta' kien qed jorbot lis-successuri tieghu fit-titolu, illi jagixxi uti bonus pater familias uli jassigura li dak in-negozju ma jkunx pregudizzjevoli ghall-interessi ta' min kellu jissuccedih, f'dan il-kaz ta' l-atturi. Il-gustizzja tal-kundizzjonijiet kellha wkoll naturalment tkun inter aliarifless tan-natura tan-negozju, tar-rejaltajiet ekonomici ezistenti fil-mument meta dan jigi konkjuz, taz-zmien meta sar il-ftehim in relazzjoni ma' dak li fih il-lokatur kellu jgawdi l-fond, ta' l-istat ta' dritt li kien jezisti allura u li kien jirregola l-kiri tal-fond tax-xorta taht ezami u liiddefinielu l-potenzjal ekonomiku tieghu. Dan b'mod li wiehed ikun jista' jghid illi min kien qed izomm il-haga b'titolu temporanju kien, bil-ftehim, qieghed jaghmel att ta' amministrazzjoni gusta tal-proprjeta` li fl-ahhar mill-ahhar kienet ta' haddiehor.

Ghalhekk, filwaqt li kellhom ikunul-kriterji tangibbli, marbuta maz-zmien meta tkun saret il-kirja, li kellhom jiddeterminaw il-verifika tal-gustizzja tal-kundizzjonijiet li tahthom tkun saret il-kirja, l-apprezzament ta' dawk il-kriterji kien ghal kollox imholli f'idejn il-Qorti, apprezzament li kellu jkun wiehed oggettiv, kemm jista' jkun bazat fuq elementi fattwali, imma li mhux eskluz illi kien jinvolvi wkoll indagini soggettiva dwar l-elementi li jkunu iddeterminaw l-"idem placitum consensus" meta jkun gie finalizzat il-ftehim tal-kiri.

Il-gustizzja tal-kundizzjonijiet kellha allura tigi stabbilita minn ezami komplessiv tal-ftehim kollu tal-kiri u tal-kundizzjonijiet kollha li ghalihom ikun suggett. Il-ligi matorbotx il-gustizzja tal-kiri ma' xi element partikolari, bhall-quantum, jew id-dritt ta' sullokazzjoni, jew l-obbligu li jsiru benefikati. It-test veru kellu jkun fir-risposta ghad-domanda jekk il-ftehim, fil-komplessita` tieghu, kienx jitqies vantaggjuz mis-successur fit-titolu li kieku kien qedjaghmlu hu flok il-lokatur. Minn dan seta' jigi stabbilit jekk il-kirja kienitx taht kundizzjonijiet gusti jew ingusti. Dan ifisser ukoll li min kellu l-fond f'idejh b'titolu temporanju kellu fil-mument meta ikkonceda l-fond b'titolu ta' kera, jissalvagwardja mhux biss l-interessi tieghu, imma wkoll l-interessi tas-successuri tieghu fit-titolu. Naturalment sakemm dan kien umanament u ragonevolment possibbli u kredibbli u dejjem jekk kien il-hsieb tieghu li l-kuntratt ta' kiri li jkun ghamel kellu jorbot lis-sucessuri tieghu fit-titolu. Altrimenti kien liberu li jiddisponi kif ried minn dikli f'dak iz-zmien kienet proprjeta` tieghu, fis-sens li seta' jiddisponi minnha liberament favur terzi fil-limiti bil-ligi stabbiliti."

L-apprezzament dwar il-gustizzja tal-kundizzjonijiet huwaprimarjament wiehed fattwali, anke jekk indubbjament dan ghandu jsir fi sfond tal-principji tad-dritt applikabbli appena enuncjati.

Hawnhekk gie ritenut li skema li bih l-utilista (socjeta` kummercjali) lejn l-ahhar tal-koncessjoni enfitewtika kriet il-fond koncess lilha in enfitewsi lil socjeta` ohra u li fiha hi kienet azzjonista maggoritarja kien wiehed artificjali u ghalhekk il-Qorti ghazlet li ma tirrikonoxxihx. In oltre, l-Qorti qieset li fi kwalsijasi kaz dan l-iskema ma kienx maghmul taht kondizzjonijiet gusti ghaliex kien hemm disproporzjon qawwija bejnil-kera percepit mis-sidwara l-konsolidazzjoni tat-titolu u l-ammont ta` kera percepit mill-inkwilin minghad is-sub-inkwilini tieghu.