Summary
L-ghoti b'kiri minn dak li jkun jippossjedi l-haga taht jew b'uzufrutt, jew taht titolu iehor temporanju jew li jista' jinhall, jiswa wkoll kwantu ghas-successuri tieghu, jekk ikun sar taht kondizzjonijiet gusti, u ghal zmien mhux izjed minn tmien snin, fil-kaz ta' raba', jew erba' snin, fil-kaz ta'bini, jew ghal zmien soltu skond l-uzu, fil-kaz ta' hwejjeg mobbli, jew ghal kull zmien aqsar minnkull wiehed miz-zminijiet fuq imsemmija, fil-kaz ta' beni li l-kiri taghhom ghal aktar minn dak iz-zmien aqsar huwa ipprojbit.
Il-verb "ikun sar" li effettivament jiddetermina l-mument li fih il-Qorti kellha tivverifika jekk il-kondizzjonijiet kienux jew le gusti fiz-zmien meta tkun saret il-kirja. Verb fil-passat u mhux fiz-zmien prezent meta allura jkun gie terminat it-titolu temporanjuta' dak li jkun ikkonceda l-kirja. Il-verifika tal-gustizzja ta' kondizzjonijet tal-kirja kellha necessarjament tigi stabbilita b'ezami tac-cirkostanzi fattwali meta l-kunsens vinkolanti tal-kontraenti fil-ftehim ta' kiri holoq ir-rabta kontrattwali li biha l-fond ikun gie lokat. L-indagini dwarjekk il-kondizzjonijiet kienux jew le gusti kienet necessarjament timporta dan l-apprezzament ta l-element intenzjonali tal-kuntratt li manifestament seta' biss ikun marbut mac-cirkostanzi ezistenti f'dak il-mument meta in-negozju jkun gie konkjuz.
Il-Qorti qieset li kien ghal kollox inaccettabbli li tali verifika dwar il-gustizzja tal-kondizzjonijiet tigi trasportata ghac-cirkostanzi ezistenti fiz-zmien meta t-titolu temporanju jkun skada u meta allura dawn ic-cirkostanzi kjarament masetghax jitqies li setghu kienu a konoxxenza tal-kontraenti. Mill-banda l-ohra pero' dan ma jfissirx li ma setghax ikun hemm cirkostanzi futuri li setghu kienu prevedibbli fil-mument meta kkonkludewil-kirja, u li allura l-kontraenti kellhom, ragonevolment iqisu bhala elementi li jiddeterminaw il-kondizzjonijiet tan-negozju li jkunu qed jaghmlu u li kellhom jiehdu in konsiderazzjoni jekk riedu uxtaqu li l-kirja tkun torbot ukoll lis-successur fit-titolu tal-lokatur.
Il-gustizzja ta' dawn il-kondizzjonijiet kellha temani mill-fatt illi kien obbligu ta' min kellu f'idejh propjeta' b'titolu temporanju u kien qieghed jikkoncediha lit-terz b'titolu ta' kiri, b'mod li b'tali negozju seta' kien qed jorbot lis-successuri tieghu fit-titolu, illi jagixxi uti bonus pater familias u li jassigura li dak in-negozju ma jkunx pregudizzjevoli ghall-interessi ta' min kellu jissuccedih, f'dan il-kaz ta' l-atturi. Il-gustizzja tal-kondizzjonijiet kellha wkoll naturalment tkun inter alia rifless tan-natura tan-negozju, tar-rejaltajiet ekonomici ezistenti fil-mument meta dan jigi konkjuz, taz-zmien meta sar il-ftehim in relazzjoni ma' dak li fih il-lokatur kellu jgawdi l-fond, ta' l-istatta' dritt li kien jezisti allura u li kien jirregola l-kiri tal-fond tax-xorta taht ezami u li ddefinilu l-potenzjal ekonomiku tieghu. Dan b'mod li wiehed ikun jista' jghid illi min kien qed izomm il-haga b'titolu temporanju kien, bil-ftehim, qieghed jaghmel att ta' amministrazzjoni gusta tal-proprjeta' li fl-ahhar mill-ahhar kienet ta' haddiehor.
Il-gustizzja tal-kondizzjonijiet kellhaallura tigi stabbilita minn ezami komplessiv tal-ftehim kollu tal-kiri u tal- kondizzjonijiet kollha li ghalihom ikun suggett. Il-ligi ma torbotx il-gustizzja tal-kiri ma' xi element partikolari, bhall-quantum tal-kera (anke jekk dan kien element essenzjali tal-lokazzjoni), jew id-dritt ta' sullokazzjoni, jew l-obbligu li jsiru benefikati. It-test veru, fil-fehma ta' din il-Qorti, kellu jkun fir-risposta ghad-domanda jekk il-ftehim, fil-komplessita tieghu, kienx jitqies vantaggjuz mis-successur fit-titolu li kieku kien qed jaghmlu hu flok il-lokatur. Minn dan seta' jigi stabbilit jekk il-kirja kienetx that kondizzjonijiet gusti jew ingusti. Dan ifisser ukoll li min kellu l-fond f'idejh b'titolu temporanju kellu fil-mument meta kkonceda l-fond b'titolu ta' kera, jissalvagwardja mhux biss l-interessi tieghu, imma wkoll l-interessi tas-successuri tieghu fit-titolu.
Fl-ezamital-kondizzjonijiet li tahthom tkun saret il-kirja wiehed ma kellux biss ikun sodisfatt u assiguratli d-direttarju jibqa' jdahhal dak illi kellu strettament dritt ghalih fil-kuntratt ta' cens. Kellu jkun car li, salv prova kuntrarja, min jippossjedi fond b'titolu li jintemm kien sejjer bhala regola jiddisponi minnu favur terzi b'titolu ta' kera bi profitt li jissarraf generalment f'rikavat f'kera jew gwadann iehor li jkun ta' eccess ta' dak li hu, qua lokatur, ikun qieghed ihallas lid-direttarju/sid tal-fond.
L-istima tal-perit ghandha tkun bazata, fil-fehma taghha, fuq il-valur tal-fond fil-mument meta saret il-kirja, u mhux fil-mument tat-terminazzjoni tal-koncessjoni enfitewtika.
Huwa zball li tigi stabilita l-kera gusta b'aggustament permezz ta' zieda skond l-indicita' l-inflazzjoni, peress illi tali indici fil-mument meta giet kontrattata l-kirja certament ma seta' qatt ikun a konoxxenza tal-kontraenti.
Ghalhekk filwaqt li certament li l-gustizzja tal-kondizzjonijiet tal-kirja kellhom jigu evalwati fil-kontest tal-ligijiet li jirregolaw il-kiri ta' immobbli vigenti fil-mument li sar il-kuntratt, zgur ma tistax taqbel li tali konsiderazzjoni kellha teskludi, a priori, kull konsiderazzjoni ohra dwar il-valur lokatizju tal-fond fis-suq liberu f'dak il-mument. Dan ghaliex bhala fatt ma hemmx dubbju li kienet tezisti l-possibilita', specjalment fir-rigward ta' fondi kummercjali fejn kien hemm certa liberta' fis-suq hieles li kienet tippermetti n-negozjar ta' l-ammont originali ta' kera f'certi determinati cirkostanzi.
Din l-interpretazzjoni mhux biss hija aktar konformi ma' l-artikolu 1530, imma wkoll thalli l-apprezzament tal-kondizzjonijiet tal-kirja f'idejn il-Qorti, kif fil-fatt trid il-ligi. Dan propju ghaliex ma torbotx il-kuncett tal-gustizzja ma' xi kriterji determinati fil-Kodici Civili jew f'xi ligi ohra.
Hlasijiet mill-inkwilini direttament lid-direttarji waqt id-durata tal-koncessjoniji enfitewtika ma jammontawx ghal rikonoxximent tal-kirja. Dan ghaliex waqt il-koncessjoni id-direttarju huwa estraneju ghall-lokazzjoni. Hawnhekk il-hlasijiet kienu qed isiru mill-inkwilini, pero' kienu semplicement qed ihalsu c-cens minflok l-utilista billi l-ammont ta' kera dovut minnhom lill-utilista kien jirrifletti c-cens imhallas mill-utilista lid-direttarju. Kull persuna tista' thallas id-dejn ta' haddiehor.
